Huizenprijzen stijgen minder snel, maar in delen van Nederland knalt de woningwaarde juist omhoog

De prijsstijging van koopwoningen in Nederland lijkt af te vlakken. In het derde kwartaal van 2025 werden huizen gemiddeld 4,8 procent duurder dan een jaar eerder, zo blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Tegelijkertijd kwamen er opvallend veel nieuwe woningen op de markt, het hoogste aantal in een derde kwartaal sinds 2008. Toch waarschuwen experts dat er weinig reden is voor optimisme: “De bouwproductie blijft achter, de huurmarkt zit op slot en de betaalbaarheid neemt verder af.”

Grootste woningaanbod in jaren

De zomerslaap van de woningmarkt bleef dit jaar uit. Volgens de NVM kwamen er 46.000 huizen te koop een recordaantal voor de periode juli tot en met september. Daarmee steeg het aanbod zelfs boven het niveau van de eerste helft van 2025 uit.

De toename van het aanbod is echter niet het gevolg van een florerende markt. Steeds meer beleggers verkopen hun huurwoningen, omdat nieuwe wetgeving en hogere belastingen de verhuur minder winstgevend maken. Dat zorgt enerzijds voor meer koopwoningen voor starters, maar anderzijds voor een dalend aantal huurwoningen.

Volgens de NVM verslechtert de situatie voor huurders snel. “Het aantal beschikbare huurwoningen loopt terug en de wachttijden nemen toe,” aldus een woordvoerder.

Gemiddelde huizenprijs stijgt minder hard

De gemiddelde verkoopprijs van woningen lag 4,8 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2024. Ten opzichte van het tweede kwartaal daalde de prijs zelfs licht met -0,9 procent.

Die afvlakking wordt vooral veroorzaakt door de verkoop van voormalige huurwoningen. Zulke huizen zijn vaak kleiner, ouder en hebben een lager energielabel. Daardoor ligt hun verkoopprijs gemiddeld 90.000 euro onder die van reguliere koopwoningen.

Vrijstaande woningen daarentegen werden juist fors duurder: de prijs steeg met 7,9 procent in vergelijking met vorig jaar.

Grote verschillen tussen regio’s

Opvallend is dat de Randstad niet langer de sterkste prijsstijgingen laat zien. In Amsterdam stegen de huizenprijzen met slechts 0,3 procent, terwijl regio’s als Groot-Rijnmond tot 6 procent winst noteerden.

Aan de randen van Nederland is de groei juist aanzienlijk. In de noordelijke provincies gingen woningen gemiddeld 12 procent in waarde omhoog, en in Zeeuws-Vlaanderen zelfs 11 procent. Daar zijn huizen doorgaans groter, waardoor de stijging per vierkante meter lager ligt, in Zeeuws-Vlaanderen bijvoorbeeld 5,5 procent.

Nieuwbouw: minder ruimte voor hetzelfde geld

De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn dit kwartaal vrijwel stabiel gebleven, maar de woonruimte per euro neemt af. Vier jaar geleden kreeg een koper voor 425.000 euro gemiddeld 93 vierkante meter. Nu is dat nog 73 vierkante meter, een krimp van ruim 20 procent.

Volgens de NVM wijst dit op een vorm van “krimpflatie”: kopers betalen hetzelfde bedrag, maar krijgen minder woning voor hun geld.

Structurele problemen op de woningmarkt

NVM-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen spreekt van een zorgelijke trend. “De cijfers laten zien dat de bouwproductie achterblijft, de huurmarkt vastloopt en de betaalbaarheid verder onder druk staat.”

Ze benadrukt dat Nederland nog altijd kampt met een woningtekort van ongeveer 400.000 woningen. “Dat tekort heeft direct effect op starters, gezinnen en ouderen. De nieuwe regering moet tempo maken: versnel vergunningstrajecten, schrap overbodige regels en bouw waar de vraag het grootst is.”

Daarnaast pleit ze voor herstel van vertrouwen in de huurmarkt. “Als verhuurders blijven investeren, kan de doorstroming weer op gang komen en krijgen starters meer kansen.”

Regio’s waar de huizenwaarde blijft stijgen

Volgens makelaars ligt de toekomstige prijsstijging vooral buiten de Randstad. Regio’s in het noorden, oosten en zuidwesten van Nederland blijven aantrekkelijk door lagere grondprijzen, meer ruimte en verbeterde infrastructuur.

Toch verwachten economen geen sterke groei op de korte termijn. De combinatie van hoge hypotheekrentes, stijgende bouwkosten en beperkte bouwcapaciteit zorgt ervoor dat de woningmarkt voorlopig in een wankel evenwicht blijft.